海域價格評估的主要方法；

中國價(jia) 格評估協會(hui) 常務理事單位

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海域價(jia) 格評估的主要方法有收益法、成本法、假設開發法、市場比較法和基準價(jia) 格係數修正法，各方法的適用條件及注意事項如下:

收益法

對於(yu) 能夠計算現實收益或潛在收益的海域，可采用收益法評估海域價(jia) 格，即按一定的還原利率，將海域未來每年預期收益折算至評估基準日，以折算後的純收益總和作為(wei) 海域價(jia) 格。

采用收益法時，應以客觀、持續、穩定的收益為(wei) 基礎計算海域 的年總收入，按不重不漏原則計算年總費用，合理測算海域純收益。

成本法

對於(yu) 新開發的海域，或在海域市場欠發達、海域交易實例少的地區，可采用成本法評估海域價(jia) 格，即以開發和利用海域所耗費的各項費用之和為(wei) 基礎，加上正常的利潤、利息和稅費等來確定海域價(jia) 格。

采用成本法時，海域取得費和海域開發費應是評估基準日的重置費用，各項費用的取費標準應有明確、充分的依據。

假設開發法

對於(yu) 待開發和再開發的海域，可采用假設開發法評估海域價(jia) 格，即在測算出海域開發完成後的總價(jia) 值基礎上，扣除預計的正常開發成本和利潤來確定海域價(jia) 格。

采用假設開發法時，應根據最有效利用原則確定海域用途，再結合海域的規模、開發難易程度等情況合理估算開發建設周期，並假設在開發周期內(nei) 各項成本均勻投入或分階段均勻投入。

市場比較法

在海域市場較發達、海域交易實例充足的地區，可采用市場比較法評估海域價(jia) 格，即根據市場替代原理，將評估對象與(yu) 具有替代性且在近期市場上已發生交易的實例做比較，根據兩(liang) 者之間的價(jia) 格影響因素差異，在交易實例成交價(jia) 格的基礎上做適當修正，以此來確定海域價(jia) 格.

采用市場比較法時，比較實例應與(yu) 評估對象的用海類型相同，且位於(yu) 相鄰區域或類似區域，交易時間應相近，數量不少於(yu) 3個(ge) ；應選擇差異顯著的比較因素進行價(jia) 格修正，因素條件應盡量量化，無法量化時應定性描述指標的大小。

基準價(jia) 格係數修正法

在已有海域基準價(jia) 格的地區，可用基準價(jia) 格係數修正法評估海域價(jia) 格，即針對評估對象價(jia) 格影響因素的特殊性，利用海域價(jia) 格修正係數，在同一地區同類用海的海域基準價(jia) 格基礎上做適當修正，以此確定海域價(jia) 格。

采用基準價(jia) 格係數修正法時，應準確把握本區域海域基準價(jia) 格的內(nei) 涵及其修正體(ti) 係的構成，根據海域價(jia) 格影響因素實際情況確定修正係數。

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