填海造地海域使用權價值評估機構

發布日期：2025-02-24 作者：點擊：

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中國價(jia) 格評估協會(hui) 常務理事單位

填海造地海域使用權價(jia) 值評估方法

⑴假設開發法應用更為(wei) 普遍

對於(yu) 待開發或在開發海域，應主要采用假設開發法的評估思路。通常首先根據項目的規劃用途，預測填海造地後形成的土地價(jia) 值，扣減尚未實施或支付的填海成本、海域使用金、前期費用、利益相關(guan) 者協調成本、基礎設施配套成本等，最終得出海域價(jia) 值。應用假設開發法可以站在投資人的角度，考慮並得出可以為(wei) 該海域使用權支付的購置成本，在積累充分評估經驗和數據的基礎之上，該方法更具可操作性和合理性。

和土地類似，海域使用權評估同樣應劃清用途，不用用途之間的海域使用權價(jia) 值鮮有可比性，考慮到不用用海用途和方式對環境的影響，這種用途管製比土地使用權更加嚴(yan) 格。一般而言，除了在政府主導下有大規模的統一規劃實施項目，受製於(yu) 岸線資源有限，對填海造地用海而言，“同質交易案例充分”並不是常見情況，即使存在也需要進行複雜的個(ge) 別和其他因素修正。

⑶收益還原法適用於(yu) 已開發的填海造地海域或作為(wei) 輔助方法。

對於(yu) 已填海造地的海域，可以用於(yu) 出租或經營的，適宜采用收益還原法，通過估算項目在經營期的收益流量，還原得出海域價(jia) 值。一般而言，收益還原法和市場比較法更多的作為(wei) 假設開發法的輔助方法存在，用於(yu) 估算填海造地後海域價(jia) 值，市場比較法還可用於(yu) 估算相關(guan) 開發成本和其他數據.

⑷成本法適用於(yu) 市場競爭(zheng) 不充分的海域

市場競爭(zheng) 不充分和同質交易案例不充分是兩(liang) 個(ge) 不同的概念。同質交易案例不充分主要由區域海域使用權市場環境特征引起，市場競爭(zheng) 不充分則更多來源於(yu) 項目自身和區位條件。受製於(yu) 相關(guan) 利益者等因素，既定用途的填海造地海域常常隻存在少數潛在購買(mai) 者，特別是在司法、抵押等評估目的下，考慮短期交易、強製處置等特殊因素，采用成本法會(hui) 比較適合

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