水果樹林資產評估運作諸多問題

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中國價(jia) 格評估協會(hui) 常務理事單位

水果樹林資產(chan) 評估運作諸問題和解析

計價(jia) 年限(u-n)的確定是水果林評估的難點一棵長年生果樹也可年年產(chan) 果,年年有純收益,對未來的預報純收益值算的過高或過低,算多算少主要取決(jue) 於(yu) 計價(jia) 年限。在實際操作中要分別情況確定計價(jia) 的年數。1列為(wei) 貸款抵押的,貸款期3年—10年,一般可以貸款期年數作為(wei) 計價(jia) 年數。2承包或租賃經營的,也可以按承包期年數作為(wei) 計價(jia) 年數。3拍賣(一次性買(mai) 斷)的穩產(chan) 期果樹,其計價(jia) 年限確定成為(wei) 難題。但要遵循雙方讓利的原則,民間計價(jia) 年數為(wei) 3年—5年。計價(jia) 年限5年,意味著買(mai) 方將果買(mai) 後經營5年的純收益值全部付給乙方,還要貼息,從(cong) 第6年—7年後才能開始得利。如計價(jia) 年數大於(yu) 5年,買(mai) 方獲利更遲更晚。因此,進入高產(chan) 穩產(chan) 的名優(you) 果樹確成“搖錢樹”,不宜拍賣,適宜承包或租賃經營,其產(chan) 權不變,隻是出租經營權。

年純收益值的調查測算首先要測算年收益值、包括測定鮮果產(chan) 量和鮮果單價(jia) 。其次,計算經營管理及銷售成本、計算各種稅費。最後,得出稅後單株年均純收益值或者逐年純收益值。收益及成本主要從(cong) 委托的財務上查,或訪問社會(hui) 上同品種同類型果園的投入產(chan) 出情況。

基準日價(jia) 格的確定果樹產(chan) 果的季節性強,評估時常非產(chan) 果期,市場上沒有銷售評估的水果,或銷售的水果非評估區生產(chan) 的,是從(cong) 外地調入的,在本地是該品種水果的淡季,價(jia) 格可能偏高。所以,當水果樹評估基準日沒有產(chan) 果時,應於(yu) 上一個(ge) 產(chan) 果期距評估日最近的價(jia) 格為(wei) 依據。同一品種果樹,不同年度或季度因鮮果單價(jia) 不同,以致評估水果樹的現值也不同。如我縣蘆柑樹,1996年的銷售價(jia) 較高,去年評估的單株蘆柑價(jia) 值較高,1997年的銷售價(jia) 較低,今年評估的單株蘆柑價(jia) 值就較低。

年利率的確定年利率較大時,評估水果樹的現值偏小,反之,其現值偏大。水果樹經營屬開發性。一般年利率不宜超過人民銀行頒布的一年期存款年利率,或者略偏低1—2個(ge) 百分點。去年,我縣評估的年利率全部為(wei) 6%,今年年利息又降低,目前評估的年利率暫定為(wei) 5%。.

Q值(總收益現值換算係數)的計算按Q=[(1+P)]u-n-1]/[P×(1+P)u-n]計算。進入穩產(chan) 期水果樹計算出不同所利率,不同計價(jia) 年限的Q值,並係統的列表,比較直觀,便於(yu) 查算。

地價(jia) 計算及風險分析租地經營和買(mai) 地經營的林地費用已列入當年的成本計值,不另計價(jia) 。抵押、承包經營的,一般的沒有計算地價(jia) 。山地所有權屬於(yu) 國家的或集體(ti) 的,其山地所有權與(yu) 經營權經常分離。由於(yu) ,水果林與(yu) 山地互為(wei) 一體(ti) ,不可分離,對沒有計算地價(jia) 的水果林,其山地應隨果樹一起,由經營者自主經營。水果林資產(chan) 評估受病蟲為(wei) 害、火災、災害性氣候,市場價(jia) 格等方麵風險的影響,風險分析比評估計價(jia) 還複雜,本縣的水果林資產(chan) 評估沒有進行風險分析,把此分析交給委托方,農(nong) 行或買(mai) 賣雙方。

評估有效期和權屬問題水果林列入貸款抵押的,評估機構協同銀行部門跟蹤複查,發現失管,人為(wei) 破壞嚴(yan) 重,火災的及時處理。未投產(chan) 或初產(chan) 水果樹抵押的,評估有效期1年,滿1年後應複評。評估水果樹林權屬由評估委托方出具證明,對權屬負有法律責任,保證沒有轉讓、拍賣、抵押,保證水果樹林產(chan) 權確屬委托方所有。如果長期租地或已買(mai) 地經營或是集體(ti) 土地劃出承包開發經營的,還要由地權所有者出具證明的,審核土地經營合同原件,審查《出權證》。

抵押期間收獲量和評估機構抵押期間,委托方要保護好和經營好抵押的水果樹林,收益仍歸委托方,發現毀滅性或災害性損失,應及時報評估機構和銀行(貸款)部門,共同處理。水果林屬於(yu) 森林資產(chan) 的範疇,應由森林資產(chan) 評估機構評估。目前我省、市、縣尚未正式成立評估機構。我縣早在1993年就開始用材林資產(chan) 評估工作,沒有評估機構,請行家來評估,做公正人就行,1997年我縣國有企業(ye) 和集體(ti) 企業(ye) 農(nong) 業(ye) 林業(ye) 開發項目貸款,需要抵押。銀行等部門選重以盛產(chan) 期的水果林及可伐的成熟用材林。對抵押林資產(chan) 的評估,開始由有評估資格的縣律師事務所牽頭,聘請林業(ye) 農(nong) 業(ye) 專(zhuan) 家(工程師以上)參加評估。不久改由縣林業(ye) 局森林資產(chan) 評估小組評估,理由是森林資產(chan) 主管部門是林業(ye) 局,林業(ye) 局具備評估能力,能夠任評估工作,尚且評估報告還要經過林業(ye) 主管部門審核,驗證和確認。縣林業(ye) 局得到銀行部門認可後,開展10多次國有及集體(ti) 所有水果林資產(chan) 評估工作。目前,我省森林資產(chan) 評估機構設置工作滯後,應盡快由省、市、縣逐級成立,逐級培訓人員,使森林資產(chan) 評估製度化、程序化、規範化、法製化。

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